Nachhaltigkeit als Chance für die Immobilienbranche

Gebäude als Hebel zur Erreichung globaler ESG-Ziele

Die Thematik ist nicht neu: Gebäude sind für einen erheblichen Teil des Energieverbrauchs in Deutschland und weltweit verantwortlich. Gerade der energiehungrige Bestand ist einer der wesentlichen Emittenten von klimaschädlichem Kohlenstoffdioxid. Nicht erst durch die jüngsten Naturkatastrophen in Deutschland ist das Thema Klimaschutz im Zentrum der öffentlichen Wahrnehmung angekommen. Die freiwillige Selbstverpflichtung zu nachhaltigerem Handeln in Unternehmen und Investments wird zunehmend von Käufern, Mietern aber auch Eigentümern gefordert. Environment, Social, Governance (ESG) sind die Stichworte der Branche.

Entlang des Gebäudelebenszyklus gibt es zahlreiche Stellschrauben, die in Richtung eines effizienteren Umgangs mit Energie und Ressourcen gedreht werden können, insbesondere mithilfe digitaler Werkzeuge. Das Bewusstsein ist in der Branche vorhanden, die Akteure sind sensibilisiert. Man muss es jetzt einfach tun — und dabei Nachhaltigkeit als Chance begreifen.

Die vier Kategorien der Nachhaltigkeitsmaßnahmen in Gebäuden

Die Stellschrauben auf dem Weg zum CO2-neutralen Gebäude lassen sich in vier Kategorien unterteilen, aus denen sich ein Maßnahmenpaket für jedes Portfolio zusammenstellen lässt.

Kategorie 1: Intelligenter Energiebezug

Kategorie eins umfasst die Endenergiequellen, die im Gebäude verwendet werden. Ökologische Strom- und Gastarife sind zahlreich vorhanden. Die Zukunft gehört dabei auch den flexiblen Preisen. Ist die erneuerbare Erzeugung in Deutschland hoch, fallen die Preise und der Bezug von Energie wird günstig. Auch die gebäudeeigene Photovoltaikanlage (PV) ist dann besonders sinnvoll, wenn ein möglichst großer Anteil des erzeugten Stroms direkt im Gebäude selbst verbraucht werden kann. Bereits in dieser Kategorie offenbart sich daher, weshalb Nachhaltigkeit auch eine Chance ist. Wird das Gebäude so intelligent gesteuert, dass viel Energie zu Zeiten günstiger Preise und geringem CO2-Fußabdruck des Strommixes bezogen wird, wird die Einsparung von CO2 auch zur Einsparung von Kosten. Beispielsweise ein intelligentes Speichermanagement und die Regelung flexibler Verbraucher ermöglichen diese Beeinflussung des Energiebezugs. Die Forschung hat in vielen Projekten gezeigt, was möglich ist. Jetzt müssen die Maßnahmen in die Praxis.

Kategorie 2: Konstruktive Maßnahmen am Gebäude

Die zweite und dritte Kategorie betrifft die Effizienz der Energiewandlung und -nutzung im Gebäude. Dabei umfasst die zweite Kategorie die konstruktiven Maßnahmen: Installation von Wärmedämmung, der Austausch ineffizienter Wärmeerzeuger oder die Installation eines neuen Beleuchtungssystems sind nur einige Beispiele. Die konstruktiven Maßnahmen sind oftmals eine nicht unerhebliche Investition, einerseits für Anschaffungskosten, andererseits durch den Eingriff in den Betrieb des Gebäudes bei der Umrüstung. Gerade die fertigende Industrie scheut solche Eingriffe aufgrund der Risiken von Produktionsausfällen.

Kategorie 3: Minimalinvasive elektronische und digitale Upgrades

Daher ist die dritte Kategorie zwar eng verbunden mit der zweiten und dem Ziel einer höheren Effizienz im Gebäude, stellt aber eine deutlich geringere Investition dar. Sie umfasst Maßnahmen, die die bestehende Infrastruktur effizienter werden lassen. Diese Maßnahmen lassen sich insbesondere über das vorhandene Gebäudeautomationssystem und minimalinvasive Nachrüstungen von elektronischen Bauteilen erreichen. Räume können bedarfsgerecht vorkonditioniert werden, wenn die Nutzungszeit aus Raumbuchungssystemen und Zeitplänen ermittelt werden kann. Vorlauftemperaturen für die träge Bauteilaktivierung lassen sich anhand der Wetterprognose so einstellen, dass Räume nicht überheizt werden. Auch hier zeigt sich wieder, weshalb der nachhaltige Betrieb als Chance begriffen werden sollte: werden Räume nicht überheizt, sind sie behaglicher für ihre Nutzer. Die Mieterzufriedenheit steigt, auch weil sie meist diejenigen sind, die die Kosten für unnötige Energieverluste tragen.

Kategorie 4: Kompensationsmaßnahmen

In der vierten Kategorie sind Kompensationsmaßnahmen zu sehen. Nicht in jedem Gebäude ist jede der vorgenannten Maßnahmen sinnvoll umsetzbar. Umso mehr sollte ein Immobilienportfolio, das um neue Gebäude erweitert wird, auf eine besonders zukunftssichere Planung der neuen Gebäude achten, um eine gute Klimabilanz für das gesamte Portfolio zu erreichen. Dabei ist es nicht verwunderlich, dass die Komplexität gerade der Energiesysteme in den Neubauten steigt. Es kommen Wärmepumpen, Geothermie, eine Vielzahl von Sensoren und vielfach auch Verknüpfungen zwischen den Systemen zum Einsatz, beispielsweise die Kopplung von Gebäudeautomation und einer mobilen Applikation für die Gebäudenutzer, die mit ihrem Smartphone nun die Raumautomation bedienen können. Diese Komplexität wird beherrschbar, wenn die richtigen Werkzeuge zum Einsatz kommen. Gerade digitale Betreiber- und Managementtools ermöglichen es, die Anlagen im Blick zu behalten.

Die genannten vier Kategorien umfassen jeweils Möglichkeiten, um gleichzeitig die Nachhaltigkeit, die Wirtschaftlichkeit, die Nutzerzufriedenheit und letztendlich den Wert ganzer Immobilienportfolios zu steigern. Nachhaltigkeit ist also nicht nur eine Pflicht, egal ob selbst auferlegt oder durch politische Vorgaben wie die EU-Taxonomieverordnung gefordert, sondern ein Katalysator für den Fortschritt in der Immobilienbranche.

Ein weiterer Hebel besteht hinsichtlich der Beeinflussung des Nutzerverhaltens. Durch Information und Sensibilisierung der Nutzer lässt sich der CO2-Ausstoß von Gebäuden ebenfalls nachhaltig beeinflussen. So können nachrüstbare Feedback-Systeme, beispielsweise in Form eines Energiespardisplays im Eingangsbereich moderner Bürogebäude, auf fehlerhaftes Nutzerverhalten hinweisen und dafür Sensibilisieren, dass Behaglichkeit eine Energiedienstleistung ist.

Digitale Werkzeuge als Basis für die Nachhaltigkeitsmaßnahmen

Dabei haben die vier Kategorien alle eines gemeinsam: sie alle erfordern digitale Werkzeuge, um die Maßnahmen anwendbar und vor allem betreibbar zu machen. Es dreht sich mehr und mehr um Daten. Nur wenn man den tatsächlichen Bedarf und Verbrauch kennt, kann man daraus ableiten, wo optimiert und eingespart werden kann. Transparenz ist hier das so wichtige Stichwort. Um nachhaltiger zu werden, müssen unsere Gebäude transparenter werden. Die Datenerfassung und Datenverfügbarkeit sind also der Schlüssel zu einem nachhaltigeren Gebäude. Um die dafür notwendige Konnektivität zwischen den Gewerken sicherzustellen und die Daten aus den einzelnen Systemen verfügbar zu machen, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Eine simple und sichere Variante ist es, die Konnektivität über eine Software herzustellen, die sowohl Feldprotokolle als auch für die sichere Übertragung über das Internet geeignete Kommunikationsprotokolle unterstützt. Beispielsweise installiert auf einem zentralen sogenannten Edge Device kann diese dann Plug-and-Play an die Gebäudetechnik angeschlossen werden und sendet anschließend idealerweise in Echtzeit und redundant gesichert Daten an eine Cloud-Plattform, wo diese verarbeitet und visualisiert werden. Greift man hierbei auf eine herstellerunabhängige Cloud-Plattform zurück, können die Betriebsdaten über offene Schnittstellen um weitere externe Daten, wie Wetterdaten oder Raumbuchungssysteme, angereichert werden. So entsteht ein ganzheitliches, transparentes Betriebsbild.

Der nächste Schritt nach dem Herstellen der Datenverfügbarkeit, ist die datenbasierte Betriebsanalyse. Was früher oft mühevoll manuell ausgewertet werden musste, kann heute über eine künstliche Intelligenz gefiltert und analysiert werden. Auf Basis der Datenanalyse leitet die Cloud-Plattform Handlungsempfehlungen ab, um den Betrieb zu optimieren und Verbräuche zu reduzieren. So werden Betreiber aber auch FM-Teams beispielsweise in Form eines automatisch generierten Maßnahmenplans unterstützt, sodass dieser nur noch in die Tat umgesetzt werden muss. Der Markt bietet hierbei eine große Anzahl an Lösungen, sodass im Zweifel die Gegebenheiten und Anforderungen individuell geprüft werden müssen, um sich für ein entsprechendes Angebot zu entscheiden. Wer hier noch einen Schritt weiter gehen möchte, setzt auf intelligente, cloudbasierte Anlagenregelung, die mit Hilfe von künstlicher Intelligenz den Anlagenbetrieb selbstlernend und automatisch optimiert. Mithilfe von Maschine Learning und mathematischer Optimierung wird jederzeit der optimale Betrieb der Anlagen gefahren und die größtmögliche Energieeinsparung im Einklang mit dem tatsächlichen Bedarf erzielt.

Fazit: Handeln statt nur reden - Gebäude einfach nachhaltiger machen

Die Transformation vom energiefressenden Bestandsgebäude zu einem modernen, nachhaltigen Asset ist in greifbarer Nähe. Bereits mit wenigen Maßnahmen und der Unterstützung digitaler Systeme kann hier viel erreicht werden.

Wer nun tätig wird und Maßnahmen für nachhaltigere Assets ergreift, der kann sich auch jetzt noch als Vorreiter seiner Branche positionieren und langfristig davon zehren. Mit einer umfassenden Datenbasis und einem effizienten Optimierungstool können die ESG-Richtlinien schnell und dauerhaft erreicht werden. Man muss es nur auch tun.

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